Можно ли провести «обособленное» голосование по вопросам содержания подземного паркинга для собственников, которые им пользуются?
Можно ли провести «обособленное» голосование по вопросам содержания подземного паркинга для собственников, которые им пользуются?
В некоторых многоквартирных домах обустроены подземные паркинги, однако далеко не все собственники ими пользуются, и это осложняет принятие решений относительно их содержания и управления. В частности, у собственников машино-мест возникает вопрос, могут ли они голосовать отдельно от собственников помещений в доме, если речь идет о содержании паркинга.
Существует Постановление от 29.01.2018 № 5-П, в котором Конституционный Суд РФ устанавливает, что при решении вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом, необходимо учитывать характеристики соответствующих помещений и условия их использования. На практике реализация этого положения затрудняется при наличии в доме таких конструктивных особенностей, как подземный паркинг.
Если технической документацией на дом установлено, что подземный паркинг входит в состав общего имущества, то, согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в равной степени владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются этим имуществом.
Решения по вопросам управления и содержания общего имущества собственники принимают на общем собрании, которое является органом управления многоквартирным домом в силу ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ. При чем решения принимаются всеми собственниками помещений вне зависимости от вопросов, входящих в повестку собрания.
Из этого следует общее правило: в многоквартирном доме существует один орган управления, и это – общее собрание собственников. Жилищное законодательство не предусматривает возможность его разделения на функциональные части или создания иных органов управления. Исключение – Совет дома, который является своего рода исполнительным органом.
Таким образом, собственники, которые пользуются парковочными местами, не могут проводить «обособленное» голосование. Вместе с тем на общем собрании любой собственник может проголосовать за вопрос, который касается содержания паркинга (см, например, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2020 г. по делу N А70-15769/2019).
Однако судебная практика выработала исключение в случае, если на паркинге выделены машино-места, которые в силу п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) приравнены к нежилым помещениям: собственники парковочных мест вправе создать свое товарищество собственников недвижимости в соответствии со ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ и проводить общие собрания по вопросу содержания паркинга внутри такого образования. Принятые решения являются обязательными для всех членов ТСН.
Главное условие: решения такого ТСН не должны противоречить правилам, установленным на основном общем собрании, и влиять на объем прав и обязанностей иных собственников помещений в доме. Например, проведение уборки с более частой периодичностью за свой счет не влияет на интересы других собственников, а ограничение въезда на паркинг – да.
Таким образом, в многоквартирном доме орган управления может быть только один – общее собрание собственников. Однако при наличии конструктивных особенностей в некоторых случаях судебной практикой предусмотрены исключения:
1. Если машино-места не выделены, то общее собрание проводится для всех собственников в доме без разделения на функциональные части;
2. Если машино-места выделены, то у собственников парковочных мест есть возможность образовать свое ТСН и внутри него проводить общие собрания по вопросам, которые касаются содержания паркинга.