Может ли УО в одностороннем порядке увеличить стоимость работ по текущему ремонту?
29.01.2024
Может ли УО в одностороннем порядке увеличить стоимость работ по текущему ремонту?
Суть вопроса
Собственники помещений (СП) МКД согласно жилищному законодательству ОССП утверждают перечень работ, фиксированную стоимость каждой работы по ТР, размер платы каждой работы. УО, оформляя Акт приемки (пр.761) у отдельных работ по ТР, указывает стоимость (цену) выше утвержденной. Акт подписан УО, подрядчиком, председателем совета. На запрос УО сообщает, что при голосовании из-за инфляции не мог быть учтен факт резкого удорожания материалов, а подрядчик закупает их у производителей и не отвечает за рост отпускных цен на материалы.
В другом случае УО по увеличению стоимости работ по ТР сообщает, что сметная стоимость работ по ТР рассчитывается на основе сборников ГЭСНр-2001, ФЕР-2001 или ТЕРр-2001 на ремонтно-строительные работы, или на основе специальных разрабатываемых местных сметных норм и расценок. В рамках реализации полномочий Минстрой ежеквартально сообщает о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства в том числе величине индексов изменения сметной стоимости строительно- монтажных работ, индексов сметной стоимости пуско- наладочных работ ... .Указанные индексы разработаны к сметно - нормативной базе 2001г в соотв. с положениями Методики расчета индексов изменения сметной стоимости, утв. Приказом Минстрой от 5 июня 2019г N326/пр. с использованием данных ФАУ "Главгосэкспертиза" за определенный квартал соответствующего года с учётом прогнозного показателя. инфляции, установленного Минэкономразвития России. При формировании предложения УО о перечне и размере платы за содержание жилых помещений на плановый период для запланированного перечня работ по ТР применяются действующие на дату составления сметные расценки в расчете на единицу измерения. В связи с чем стоимость работ при проведении документального оформления приемки выполненных работ, на фактическую дату выполнения, может отличаться из-за пересмотра Минстроем и ЖКХ РФ и территориальными органами величины индексов изменения сметной стоимости, в порядке, указанном выше. Таким образом, указанные средства были задействованы в законодательно установленном порядке". В результате, выше указанных сведений УО, можно сделать вывод, что предложенная УО стоимость выполнения работ по ТР, которую СП обсуждали, утверждали смету, размер платы - это всё фикция (интернет: намеренно созданное, измышленное положение, построение, не соответствующее действительности, а также вообще подделка. Мнимый, выдаваемый за действительное).
Так как УО в одностороннем порядке увеличило стоимость работ по ТР в текущем году, в предложенном перечне работ на следующий год в статье "Непредвиде6ые расходы по ТР" выставляет долг предыдущего периода в сумме перерасхода. В другой раз: повторно включает в перечень работ на след. год по ТР работы, выполненные с завышенной стоимостью: указывает стоимость перерасхода, размер платы... В повестке дня указано: утвердить перечень работ Приложение N1 и размер платы с ... по.... Вопрос: какие нарушения совершает управляющая организация, в выше указанной ситуации?
Позиция МКДЭКСПЕРТ
Согласно ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги складывается из нескольких частей и одна из них включает в себя плату за содержание и текущий ремонт общего имущества.
Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения и техническом регулировании в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик и требований к архитектурному облику дома, его безопасности, доступности помещений для пользования, постоянной готовности инженерных коммуникаций.
В случае если собственники выбрали способ управления многоквартирным домом управляющей организацией, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения соответствующего договора в соответствии с пунктом 16 Правил, то есть надлежащее содержание общего имущества обеспечивается путем выполнения обязательств на основании договора управления, управляющие организации за надлежащее содержание общего имущества несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 42 Правил).
На основании части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления существенными условиями являются перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с пунктом 17 Правил собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
В случае если управляющая организация приняла все меры по доведению собственникам необходимости принятия решения общего собрания об утверждении обязательного перечня работ и услуг в необходимом объеме и с экономически обоснованным финансированием, а собственники не утвердили решением общего собрания перечень работ и услуг в необходимом объеме или утвердили перечень работ и услуг в необходимом объеме без необходимого и достаточного финансирования, управляющая организация осуществляет деятельность в рамках установленных условий договора управления и несет ответственность в соответствии с установленными обязательствами за те работы и услуги, которые определены договором управления.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 года N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.
Корректировка размера платы с учётом инфляции без проведения ОСС может применяться в том
случае, если ранее общее собрание своим решением наделило управляющую организацию соответствующими полномочиями (см., например, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.11.2019 N Ф07-12443/2019 по делу N А26-963/2019).
Соответственно, если собственники утвердили список работ по содержанию общего имущества и текущему ремонту и соответствующую плату, не наделив при этом управляющую организацию возможностью самостоятельной корректировки платы с учётом инфляции, управляющая организация не может в одностороннем порядке изменять размер платы и начислить сумму сверх утвержденного тарифа.
Неотложными работами признаются работы, необходимые для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, если их срочное выполнение было вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности. Отсутствие соответствующего решения ОСС не является препятствием для проведения неотложных работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества многоквартирного дома.
Если проведённые управляющей организацией работы нельзя отнести к неотложным, то затраты на их проведение, понесённые сверх установленного размера, могут быть компенсированы следующим образом.
В соответствии с положениями статей 246, 247 Гражданского кодекса РФ, части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Данные нормы законодательства не лишают собственников помещений в многоквартирном доме права установить дополнительные условия несения бремени расходов к имеющимся правилам, закрепленным в статье 158 Жилищного кодекса РФ. С учётом этого, если возникает необходимость дополнительного финансирования работ по ремонту общедомового имущества, собственники вправе на общем собрании принять соответствующее решение о сборе дополнительных средств.
Дополнительный взнос на проведение работ по текущему ремонту общедомового имущества должен учитываться в платежном документе отдельной строкой, поскольку эти средства имеют целевой характер и не должны означать увеличение утвержденного общим собранием тарифа на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Таким образом, изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД возможно в только виде волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме посредством принятия решения об этом на общем собрании. Установление размера платы иным способом противоречит требованиям закона.
Несмотря на то, что действующее законодательство не содержит возможности для управляющих организаций устанавливать какие-либо тарифы или платежи «задним числом», рядом судебных решений признаётся возможность подтверждения общим собранием собственников помещений тарифа по содержанию общего имущества многоквартирного дома на прошлое время с учетом понесенных расходов управляющей организации (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 26.10.2020 N 304-ЭС20-15816 по делу N А67-3148/2019). Таким образом, в ситуации, когда управляющей организацией уже были понесены расходы на проведение работ, которые нельзя признать неотложными, ОСС может принять решение об оплате данных расходов в качестве дополнительных взносов на содержание общего имущества.
Суть вопроса
Собственники помещений (СП) МКД согласно жилищному законодательству ОССП утверждают перечень работ, фиксированную стоимость каждой работы по ТР, размер платы каждой работы. УО, оформляя Акт приемки (пр.761) у отдельных работ по ТР, указывает стоимость (цену) выше утвержденной. Акт подписан УО, подрядчиком, председателем совета. На запрос УО сообщает, что при голосовании из-за инфляции не мог быть учтен факт резкого удорожания материалов, а подрядчик закупает их у производителей и не отвечает за рост отпускных цен на материалы.
В другом случае УО по увеличению стоимости работ по ТР сообщает, что сметная стоимость работ по ТР рассчитывается на основе сборников ГЭСНр-2001, ФЕР-2001 или ТЕРр-2001 на ремонтно-строительные работы, или на основе специальных разрабатываемых местных сметных норм и расценок. В рамках реализации полномочий Минстрой ежеквартально сообщает о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства в том числе величине индексов изменения сметной стоимости строительно- монтажных работ, индексов сметной стоимости пуско- наладочных работ ... .Указанные индексы разработаны к сметно - нормативной базе 2001г в соотв. с положениями Методики расчета индексов изменения сметной стоимости, утв. Приказом Минстрой от 5 июня 2019г N326/пр. с использованием данных ФАУ "Главгосэкспертиза" за определенный квартал соответствующего года с учётом прогнозного показателя. инфляции, установленного Минэкономразвития России. При формировании предложения УО о перечне и размере платы за содержание жилых помещений на плановый период для запланированного перечня работ по ТР применяются действующие на дату составления сметные расценки в расчете на единицу измерения. В связи с чем стоимость работ при проведении документального оформления приемки выполненных работ, на фактическую дату выполнения, может отличаться из-за пересмотра Минстроем и ЖКХ РФ и территориальными органами величины индексов изменения сметной стоимости, в порядке, указанном выше. Таким образом, указанные средства были задействованы в законодательно установленном порядке". В результате, выше указанных сведений УО, можно сделать вывод, что предложенная УО стоимость выполнения работ по ТР, которую СП обсуждали, утверждали смету, размер платы - это всё фикция (интернет: намеренно созданное, измышленное положение, построение, не соответствующее действительности, а также вообще подделка. Мнимый, выдаваемый за действительное).
Так как УО в одностороннем порядке увеличило стоимость работ по ТР в текущем году, в предложенном перечне работ на следующий год в статье "Непредвиде6ые расходы по ТР" выставляет долг предыдущего периода в сумме перерасхода. В другой раз: повторно включает в перечень работ на след. год по ТР работы, выполненные с завышенной стоимостью: указывает стоимость перерасхода, размер платы... В повестке дня указано: утвердить перечень работ Приложение N1 и размер платы с ... по.... Вопрос: какие нарушения совершает управляющая организация, в выше указанной ситуации?
Позиция МКДЭКСПЕРТ
Согласно ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги складывается из нескольких частей и одна из них включает в себя плату за содержание и текущий ремонт общего имущества.
Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения и техническом регулировании в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик и требований к архитектурному облику дома, его безопасности, доступности помещений для пользования, постоянной готовности инженерных коммуникаций.
В случае если собственники выбрали способ управления многоквартирным домом управляющей организацией, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения соответствующего договора в соответствии с пунктом 16 Правил, то есть надлежащее содержание общего имущества обеспечивается путем выполнения обязательств на основании договора управления, управляющие организации за надлежащее содержание общего имущества несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 42 Правил).
На основании части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления существенными условиями являются перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с пунктом 17 Правил собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
В случае если управляющая организация приняла все меры по доведению собственникам необходимости принятия решения общего собрания об утверждении обязательного перечня работ и услуг в необходимом объеме и с экономически обоснованным финансированием, а собственники не утвердили решением общего собрания перечень работ и услуг в необходимом объеме или утвердили перечень работ и услуг в необходимом объеме без необходимого и достаточного финансирования, управляющая организация осуществляет деятельность в рамках установленных условий договора управления и несет ответственность в соответствии с установленными обязательствами за те работы и услуги, которые определены договором управления.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 года N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.
Корректировка размера платы с учётом инфляции без проведения ОСС может применяться в том
случае, если ранее общее собрание своим решением наделило управляющую организацию соответствующими полномочиями (см., например, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.11.2019 N Ф07-12443/2019 по делу N А26-963/2019).
Соответственно, если собственники утвердили список работ по содержанию общего имущества и текущему ремонту и соответствующую плату, не наделив при этом управляющую организацию возможностью самостоятельной корректировки платы с учётом инфляции, управляющая организация не может в одностороннем порядке изменять размер платы и начислить сумму сверх утвержденного тарифа.
Неотложными работами признаются работы, необходимые для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, если их срочное выполнение было вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности. Отсутствие соответствующего решения ОСС не является препятствием для проведения неотложных работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества многоквартирного дома.
Если проведённые управляющей организацией работы нельзя отнести к неотложным, то затраты на их проведение, понесённые сверх установленного размера, могут быть компенсированы следующим образом.
В соответствии с положениями статей 246, 247 Гражданского кодекса РФ, части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Данные нормы законодательства не лишают собственников помещений в многоквартирном доме права установить дополнительные условия несения бремени расходов к имеющимся правилам, закрепленным в статье 158 Жилищного кодекса РФ. С учётом этого, если возникает необходимость дополнительного финансирования работ по ремонту общедомового имущества, собственники вправе на общем собрании принять соответствующее решение о сборе дополнительных средств.
Дополнительный взнос на проведение работ по текущему ремонту общедомового имущества должен учитываться в платежном документе отдельной строкой, поскольку эти средства имеют целевой характер и не должны означать увеличение утвержденного общим собранием тарифа на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Таким образом, изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД возможно в только виде волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме посредством принятия решения об этом на общем собрании. Установление размера платы иным способом противоречит требованиям закона.
Несмотря на то, что действующее законодательство не содержит возможности для управляющих организаций устанавливать какие-либо тарифы или платежи «задним числом», рядом судебных решений признаётся возможность подтверждения общим собранием собственников помещений тарифа по содержанию общего имущества многоквартирного дома на прошлое время с учетом понесенных расходов управляющей организации (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 26.10.2020 N 304-ЭС20-15816 по делу N А67-3148/2019). Таким образом, в ситуации, когда управляющей организацией уже были понесены расходы на проведение работ, которые нельзя признать неотложными, ОСС может принять решение об оплате данных расходов в качестве дополнительных взносов на содержание общего имущества.