C какого момента начинает действие прямой договор?

C какого момента начинает действие прямой договор?

На практике очень часто разгораются споры, связанные с отказами РСО заключать прямые договоры с собственниками помещений. В этой связи разберем, с какого момента возникают отношения из прямых договоров, и многое ли зависит от самих РСО.

В силу ч. 1 статьи 157.2 Жилищного кодекса РФ, существует три способа перехода на прямые договоры:

1. Принятие решения общим собранием собственников;
2. Односторонний отказ РСО от исполнения договора, заключенного с УО/ТСЖ/ЖСК, если они накопили задолженность в размере, равном или превышающем 2 среднемесячные величины обязательств по оплате по договору;
3. Подтверждение сложившихся ранее отношений из прямых договоров при смене способа управления.

В части 7 данной статьи указывается, с какого момента для всех из перечисленных случаев прямые договоры считаются заключенными:

1. При принятии решения на общем собрании – с даты, определенной в решении; РСО может перенести этот срок не более чем на 3 календарных месяца;
2. При одностороннем отказе РСО от договора с УО/ТСЖ/ЖСК – по истечении 30 дней с даты направления в адрес УО/ТСЖ/ЖСК уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора;
3. При сохранении предшествующих отношений – с даты заключения договоров, действовавших до принятия собственниками помещений решения об изменении способа управления домом.

Больше всего спорных ситуаций возникает при «добровольном» (первом) способе перехода собственников на прямые договоры, т.е. в ситуации, когда в прошлом исполнителем коммунальной услуги являлись УО/ТСЖ/ЖСК.

Заметим: РСО не вправе отказаться от заключения прямых договоров. Исключение – не были представлены документы, указанные в п. 22 Правил предоставления коммунальных услуг, что зависит уже от собственников.
РСО имеет право один раз перенести заключение прямых договоров на три месяца от даты, указанной в решении собрания. Впоследствии договоры считаются заключенными, даже если РСО уклоняется от составления письменной его формы (речь идет о т.н. «конклюдентных действиях»: собственники приняли решение о переходе на прямые договоры и с определенной даты начали вносить плату РСО).